Ali se splača kupiti nepremičnino v Črni gori in kako to najbolje storiti?

V otroštvu so verjetno mnogi sanjali o hiši ob morju, saj je tako romantično živeti v letovišču. Odrasli včasih kupijo takšne nepremičnine, ne toliko zato, da bi tu živeli za stalno ali prišli na počitnice, ne da bi skrbeli za rezervacije, ampak da bi zaslužili z oddajanjem stanovanj. Ista Črna gora letno sprejme nekajkrat več turistov, kot jih živi tukaj, kar pomeni, da bo med sezono stalno povpraševanje po apartmaju na dobri lokaciji in se lahko hitro izplača.

Če preučujemo značilnosti nepremičnin v Črni gori, je treba opozoriti, da imajo lahko stanovanja in hiše v tej državi ogromno prednosti. Razmislite o glavnih, ki zadevajo večino stanovanj za prodajo.

• Povpraševanje po stanovanjih za kratkoročni najem v Črni gori v zadnjih letih hitro narašča in ni predpogojev za upad povpraševanja. Leta 2017 je število obiskovalcev države prvič preseglo 2 milijona ljudi in še naprej vztrajno raste.Nizke cene v primerjavi z mnogimi drugimi kraji privabljajo turiste sem, država pa je vzpostavila tudi brezvizumski režim z večino svojih sosed in številnimi postsovjetskimi državami. Posledično 20 % obiskovalcev prihaja iz Srbije, Rusija in Ukrajina skupaj dasta enako, do 10 % obiskovalcev prispeva Bosna in Hercegovina, prihajajo pa sem tudi bogati turisti iz zahodne Evrope.

• Naložbena privlačnost stanovanjskega sektorja v državi je dobra, ker obstajajo pregledna in res učinkovita pravila za tuje investitorje, ki v tem pogledu presenetljivo spominjajo na zgledno Evropsko unijo. Poleg tega je država šele po osamosvojitvi leta 2006 ugotovila, koliko lahko zasluži s turizmom, saj je bilo po tem datumu tukaj zgrajeno ogromno stanovanjskega fonda. To pomeni, da je veliko novogradenj, zgrajenih s sodobnimi tehnologijami, poleg tega ni problem najti prostega stanovanja za nakup.

• Če želite, lahko najdete razmeroma poceni stanovanja v Črni gori - tukaj povprečna cena kvadratnega metra ne deluje niti približno. Vse je odvisno od številnih posebnih značilnosti, na primer zgodovinska vrednost stavbe poveča tarife, vendar prisotnost bližnje lokacije za obetaven razvoj močno zniža ceno. Posledično imajo lahko povsem enaka stanovanja na razdalji 300 metrov drug od drugega različne cene. Poleg tega na cene vpliva tudi geografski dejavnik - v prestižni obmorski Budvi so stanovanja najdražja, preostali del obale je malo cenejši, a v zaledju so cene precej nižje, čeprav so tudi tu gore čudovite.

• Davčna in občinska politika v Črni gori prav tako le prispeva k nakupu stanovanja pri nas. Na primer, pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu bo davek le 3% stroškov, če pa je razvijalec sam prodajalec, takšnega preplačila sploh ne bo. Letni davek za lastnike se v tej regiji giblje od 0,1 % do 1 % vrednosti kvadratnega metra, a to vseeno ni veliko.

• Naložbe niso omejene le na naložbe v razvoj stanovanj - večji investitorji gradijo infrastrukturo, kot so šole z angleškim ali ruskim učnim jezikom, pristanišča za jahte in številne druge dobrine. Takšno izboljšanje razmer dodatno prispeva k temu, da turisti prihajajo sem množično, kar pomeni, da bo tukaj še bolj donosno najeti stanovanja.

• Črna gora velja za eno najčistejših držav z vidika okolja, saj tu resne industrije ni, zato se zdi nadaljnja rast turističnega potenciala povsem naravna.

Seveda so prisotne tudi določene slabosti, a jih je relativno malo in za marsikoga nepomembne. Vendar pa se lahko za vas izkažejo za resno pomanjkljivost, zato jih bomo tudi upoštevali.

• Črna gora ima uradni status kandidatke za članstvo v EU, a to doslej še ni postala in ni mogoče reči, da se bo to zgodilo kmalu. Za mnoge investitorje iz postsovjetskega prostora je nakup stanovanja v tujini koristen tudi v okviru poenostavljenega pridobivanja schengenskega vizuma, tudi lastništvo stanovanja v državi EU, lahko zaprosite za dovoljenje za prebivanje in nato potni list.

• Črna gora ima provincialno socialistično preteklost - kljub uvajanim novostim infrastruktura v primerjavi z zahodno Evropo šepa. Na primer, nikjer v državi praktično ni centraliziranega ogrevanja, čeprav je pozimi, tudi na razmeroma topli obali, temperatura le 3-7 stopinj Celzija.

Običajno je, da domačini ogrevajo prostore s klimatskimi napravami, tukaj pa lahko električno omrežje že odpove - izpadi električne energije zaradi konične obremenitve še vedno niso zanimivost. Med drugim sta miselnost in usposobljenost lokalnega osebja le nekaj vmes med opevano Evropo in našo neprivlačno realnostjo, ki lahko prestraši kakšnega bogatega turista.

Kot je navedeno zgoraj, je država organizirano pristopila k razvoju turistične infrastrukture - vsaj zemljišča so bila dana v roke zasebnim razvijalcem in tisti, ki so želeli povrniti porabljeni denar, so pohiteli zgraditi ogromno stanovanj. Po eni strani naj bi obilica ponudb privedla do določenega znižanja cen nepremičnin, a v primeru Črne gore vidimo, da naložba se je že začela povrniti.

Praksa to kaže ko kupujete stanovanje v Črni gori, je zelo smiselno, da ne iščete predmeta za nakup sami, ampak poiščete pomoč pri lokalnih svetovalcih. Sami težko niti približno razumete, zakaj draga hiša stane toliko, in če izberete cenejše stanovanje, ne boste prepričani, da poznate vsa tveganja takšnega nakupa.

Strokovnjaki ugotavljajo, da v zadnjem času naraščajoče povpraševanje intenzivno spodbuja razvijalce in si prizadevajo čim prej dokončati objekte v gradnji, kar neizogibno vpliva na kakovost gradnje. Glede na to, da se v tej gorski deželi občasno pojavljajo potresi, je vredno dvakrat premisliti, preden kupite stanovanje v »nepreverjeni« novogradnji.

Poleg tega je pogosto slišati očitke, da zgradbe, ki se nahajajo ob vznožju gora, imajo povečano težnjo, da se postopoma kotalijo in celo zrušijo.

Kar zadeva prvo linijo, bo tukaj veliko težje kupiti stanovanje, čeprav le zaradi dejstva, da je tukaj povpraševanje posebej bogatih tujcev še posebej veliko. Pred nekaj leti so nekateri vplivni zahodni mediji pisali, da so okoli 14 odstotkov celotnega ozemlja Črne gore že pokupili tujci in domnevati je treba, da jih zanima predvsem obala. Kljub temu, tudi tukaj obstajajo možnosti, le bodite pripravljeni odšteti zelo velik znesek.

Črnogorski stanovanjski trg ponuja ogromen razpon cen – na oblikovanje cen vpliva preveč dejavnikov. Vzemite vsaj stanovanjski sklad - stanovanje lahko dobite tako v stari stolpnici, ki se bistveno ne razlikuje od tipične sovjetske, niti v relativno novi stavbi, zgrajeni že v dneh neodvisnosti, ob upoštevanju vseh sodobne razvojne zahteve.

Spet kje v gorah ali celo v prestolnici Podgorici se lahko izkaže, da so cene nekoliko nižje od povprečja, a veliko vprašanje je, koliko se bo takšna naložba povrnila, saj statistika kaže, da velika večina tujih turistov ne hiti. toliko v gore kot na morje.

Vsi ti dejavniki nam ne omogočajo določitve povprečne cene kvadratnega metra - natančneje jo je mogoče izračunati, vendar v praksi ne prinaša nobene koristi, saj je lahko cenejša in veliko dražja. Če vas še vedno zanima in želite imeti vsaj splošno predstavo o tem, koliko lahko pričakujete, morate vedeti, da je 40 tisoč evrov minimalni kapital, ki vam omogoča nakup majhne garsonjere velikosti 20 kvadratnih metrov.

Majhno stanovanje družinskega tipa s površino približno 50 kvadratov bo tako stalo približno 60 tisoč.

Če vas zanima hiša z zemljiščem, bo sama zgradba v veliki meri določila stroške in ne samo ozemlje. Tako lahko na primer 60-metrska hiša na dvorišču 200 kvadratnih metrov stane približno 80 tisoč evrov, prostorna vila s površino 200 kvadratnih metrov in še 300 kvadratnimi metri pa bo stala dobrih 170 tisočakov.

Razlika v cenah ni odvisna samo od bližine morja, ampak tudi od določene geografske lege. Prvič, v kateri koli regiji je zelo cenjen pogled skozi okno, stanovanje velja za posebej impresivno, iz katerega so jasno vidne tako gore kot morje.

seveda, ogromen bonus je, da ima lokalno območje lasten dostop do morja, idealno - lastno plažokamor zunanji ljudje, razen na povabilo lastnika, ne morejo vstopiti.

Če govorimo o regijah, potem med najboljšimi kraji običajno imenujejo Budvansko riviero (v bližini letovišča Budva) in Boko Kotorsko (obala Boke Kotorske, vključno s Tivatom).

Lahko poskusite privarčevati tako, da izberete namestitev nekje na barski rivieri ali celo v bližini Ulcinja. Hkrati morate razumeti, da so njegovi stroški nižji z razlogom - manj je možnosti za elitno rekreacijo, turisti niso tako željni tja, zato dobiček verjetno ne bo tako visok.

Kot je razvidno iz zgoraj navedenega, črnogorsko državljanstvo seveda ni potrebno za nakup nepremičnine v državi - v resnici je država, nasprotno, zainteresirana, da tujci vlagajo svoj denar tukaj, in zato čim bolj olajšal postopek. Poleg tega, čeprav obeti in čas vstopa Črne gore v Evropsko unijo še niso povsem jasni, se mnogim že danes zdi pridobitev potnega lista te države dobra popotnica, da kmalu postanejo državljani Evropske unije.

Druga stvar je, da tukaj ni vse tako preprosto - Za dejansko prodajo potnega lista Črna gora zahteva precej. Za nakup nepremičnine v divjini za pridobitev dokumenta boste morali plačati od 250 tisoč evrov, v razviti regiji pa od 350 tisoč, v vsakem primeru pa je treba še 100 tisoč nakazati na račune države. sama.Poleg tega ta možnost ni na voljo vsem - v treh letih od začetka programa (2018-2021) boste morali oddati prijavo in izmed vseh prijavljenih bo izbranih le 2000 srečnežev, ki bodo lahko sodelovali. .

Če ni velikega denarja, lahko greš dlje, predhodno pridobljeno dovoljenje za prebivanje v državi. Če ste tukaj kupili hišo, vam izdajo dovoljenje za začasno prebivanje, ki velja le eno leto – v tem času se morate uveljaviti in pridobiti dodatne razloge za bivanje. Če niste našli službe in se niste poročili z nekom od domačinov, lahko brez vizuma storite le, če kupljeni predmet stane več kot 40 tisoč evrov - takrat lahko podaljšate dovoljenje za prebivanje.

Ne glede na to, za katero vrsto nepremičnine se odločite v Črni gori - stanovanje, zemljišče ali hišo - se bo vaša transakcija začela s tako imenovano predpogodbo. Ne pove veliko – opisuje pogoje samega posla (kaj, kje, kdaj, za koliko, od koga in komu), upošteva se način in pogoji plačila ter predpisana višina pologa. , kar običajno znaša okoli 10 % dogovorjene vrednosti kupljenega predmeta.Navedeni znesek varščine je treba nakazati prejšnjemu lastniku, ki je dolžan o tem izdati potrdilo, da je prejel denar, predpisan v predpogodbi.

Po tem je že sklenjena glavna prodajna pogodba, za pravno izvedbo katere se morate obrniti samo na državne notare Črne gore - to so pravila države. Tu je že bistveno več naslikanih točk - poleg zgoraj opisanega je treba na primer omeniti, da se prodajalec strinja s preknjižbo predmeta na drugo osebo.

Kot je navedeno zgoraj, pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu za državljane postsovjetskih držav je davek 3% zneska. Na splošno, kot kaže praksa, davki, pravna podpora in ponovna registracija skupaj povečajo stroške za približno 5%, zato morate pri izbiri nepremičnine upoštevati tudi takšno doplačilo.

Klavzula, da prodajalec ne bo imel nič proti ponovni izdaji, je pomembna, ker vsak novi lastnik mora logično pridobitev zase takoj vpisati v državni kataster. Vendar po črnogorski zakonodaji to ni mogoče storiti kadarkoli v prihodnosti, ampak v prvih 30 dneh od datuma transakcije.Bolje je, da ne eksperimentirate s tem, kaj bo, če do legalizacije ne pride v predlaganem roku, in da ne bo nepotrebnih težav s strani prodajalca, ki si »premisli« in zatakne palice, pogodba posebej vsebuje klavzulo o njegovem soglasju za ponovno izdajo.

Če kupite brezplačno zemljišče in ga nameravate zgraditi sami, je vredno upoštevati, da vsa zemljišča v Črni gori ne potrebujejo nadaljnjega razvoja. Obstaja veliko razlogov, zakaj določena lokacija z vidika zakonodaje ni primerna za gradnjo, vendar je malo verjetno, da boste lahko spremenili ta status ozemlja in katero koli stavbo, ki ste jo postavili iz nevednosti ali nesramno. se bo štelo za nezakonito in bo lahko predmet rušenja.

Mnogi naši rojaki, ki nameravajo pridobiti nepremičnino na Jadranu, se zaradi zaslužka odločijo za prodajo »ekstra« nepremičnin v domovini. Delitev enega postopka na dve stopnji močno zavleče postopek in vključuje veliko papirologije, zato nekateri potencialni investitorji o takšni ideji niti ne želijo razmišljati, saj menijo, da je prezapletena za izvedbo. Pravzaprav je težavo mogoče rešiti nekoliko lažje, kot se morda zdi.

Obstajajo mednarodne nepremičninske agencije, ki ponujajo storitev menjave recimo ruskih nepremičnin za črnogorske.Namesto dveh ločenih transakcij, od katerih je vsaka lahko odložena, je ponujena ena in je precej hitra, saj ne iščete kupca za rusko nepremičnino ali prodajalca črnogorske nepremičnine - to je, upoštevajte, enako pravno entiteta. Posledično morda ne boste dobili denarja v roke, vendar ne čakajte, da se predmet, ki ga prodajate, kupi - strokovnjaki preprosto pridejo na navedeni naslov in ocenijo, koliko lahko stane hiša ali stanovanje, ki ga ponujate.

S sodelovanjem z resnim podjetjem lahko poenostavite postopek ponovne izdaje, tudi če "požre" del proračuna. Hkrati takšne storitve običajno delujejo samo za Moskvo, Sankt Peterburg in druga večja mesta, kjer je povpraševanje po nepremičninah.

Odgovori na vprašanja o nakupu nepremičnine v Črni gori so podani v naslednjem videu.